有些東西是不以意志為轉移的， 大家還是要回歸到企業經營的本質， 多重視利潤，重視經營性現金流， 把產品服務做好。

　　編者按：2016年，又是一年博鰲（樓盤）之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地產仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面并順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

　　這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地產脈絡跳動的博鰲房地產論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

　　總結過往、沉淀歷史。觀點地產新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”系列報道，遍訪中國房地產及上下游全產業鏈的企業領導人、職業經理人、經濟學者、金融專家、政府協會人士等行業精英。

　　普陀區中江路上那棟藍白相間的玻璃幕墻辦公樓，就是海亮地產總部海亮大廈。從這里往東三四百米便到了上海（樓盤）的一個4A 級景區長風公園，如果再徑直走，就是華東師大中山（樓盤）北路校區。

　　周迪永的辦公室在海亮大廈22 樓東側閣樓上，站在這里臨窗眺望，可以看到遠處被綠色植被包圍且泛著粼粼波光的長風公園。更遠處，各色高樓鱗次櫛比。采訪那天，窗外無風，烏云密布，略顯悶熱。

　　他的辦公室格局和條理都很清晰。里側深棕色辦公桌背后，是儲放文件的柜子，透過玻璃可以看到厚厚幾沓文件，和集團領導的幾張大合影則在座位正后方，格外顯眼。靠門一側擺著一套黑色沙發，棕色的木質扶手顯得質感十足，而茶幾的中央則擺放著一盒安吉白茶。

　　因為臨時有事，周迪永比約定的時間大概晚了二十分鐘露面，遲到的他第一句話就是“抱歉”，可以看得出，這是一位很謙遜、平和的總裁。

　　忙，幾乎是周迪永的常態，但這是他喜歡的感覺，忙忙碌碌的狀態讓他感覺踏實。采訪中周迪永的話不算太多，甚至讓人覺得有些內斂。這幾年很少看到他公開接受專訪，我們算是個例外。

　　經過連續幾年熟悉后，對周迪永的采訪早已不是一問一答形式，更像是朋友之間的交流。

　　“學習的路徑可以有很多種，除了讀書，交流也是其一。現在不光是技術革新，也是理念上的革新，對人要求的革新。個人也是如此，自己的理念要能跟得上去，不要被淘汰。技術上不懂，但是理念上一定要保持同步性。”

　　“合適的時機比位置重要”

　　在長條沙發上，周迪永左手扶著靠背，身體側依著沙發，可以看出顯得比較放松和隨意。

　　氣氛很融洽，幾乎是知無不言。一年前，周迪永正是坐在這個位置上給我們描繪了一個“海亮的故事”。因此，對于這次交流會有哪些與往年不同的地方，我們也充滿期待。

　　過去一年，房地產市場的各式聲浪此起彼伏，關于高房價、地王、央企整合、千億規模的討論從來沒有中斷。但細心的人或許會發現，多數房企都在想方設法造勢的時候，海亮地產卻謹慎地保持沉默。

　　這并不是周迪永樂于見到的，但市場非理性背后確實有稍許無奈：“最近拿地不是很多，主要是土地儲備壓力很大，溢價太高，覺得風險還是很大。”

　　新項目的選擇利潤是第一位的，令周迪永欣慰的是，至少海亮既有項目還是有著不錯的表現。不管是利潤率還是售價，都有不同幅度的提升：“去年海亮總部作出架構調整后，對區域也進行了調整。總部引進了一些高管團隊，在營銷、生產能力上都做得還不錯。”

　　但是蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）這些二線城市地王頻出，還是給這位年輕總裁出了一道難題：地還拿不拿？拿，意味著需要承擔更高的成本風險；不拿，企業發展的持續性無從保證。這是周迪永的焦慮，也是整個房地產行業的共同問題。

　　一年前的對話是從海亮拿下蘇州園區地王開始，一年后這個項目已經以“唐寧府”的名字正式對外銷售。“奢華閱盡，歸唐寧”，在海亮地產官網首頁上，這7個字格外顯眼。可以看出，海亮唐寧府已經成為這家公司的“擔當”。

　　“這個選擇是對的！”一年后再回過頭來看時，周迪永的言辭中透著一絲自豪，要知道高地價一度讓海亮飽受質疑。

　　這并不是事后算賬的一種僥幸，“從戰略的角度來看，主要是進入的時機選得比較好”，周迪永這樣認為。事實也確實如此，過去一年，蘇州房地產市場已經成為二線城市中的佼佼者，對比2015 年上半年房價走勢來看，蘇州房價今年一步一個臺階，到4 月已經翻了一倍。

　　“亂市”之中，周迪永似乎格外強調時機，他深知民營企業與國企、央企并不在同一條起跑線上：“要做下去的話，第一要在合適的時機選地，合適的時機可能比地塊的位置更重要。第二是要回歸產品本身，現在做產品服務確實很重要，做不好的話，客戶可以觀望、挑剔、選擇。”

　　如果說時機還意味著要伺機而動，那么在提升產品方面，海亮做出的努力更為直接。據了解，蘇州唐寧府已經引入了豪宅管家綠城物業，項目人性化的細節設計比比皆是，這里的業主還有不少是外國人。

　　強調對時機的把握也意味著更為謹慎的投資態度和價值判斷，周迪永明白，如果房價一直向上漲，從某種角度而言，對海亮地產這種企業恰恰是沒有機會的，“因為房價上漲肯定會拉動地價上漲，但我們爭不過國企。我們的機會恰恰是來自于市場的波動，而且從經濟學的角度來講，市場也一定是波動的。”

　　“在這種狀態下，我對行業很焦慮，但不悲觀。”周迪永如是總結。

　　“我們想控制住負債率”

　　在規模上，周迪永不是一個喜歡乘勝追擊的人，讓他進入戰斗狀態的因素有很多。如果說前幾年還是規模的話，那么，眼下他更為看重的是利潤率和其他經營性指標。

　　從2013 年的153 億到隨后兩年的168 億和171 億，海亮地產的步伐穩健，可以說這家公司太謹慎，但謹慎沒有絕對的對錯。

　　周迪永微微正了一下身子，端起桌上的茶杯喝了一口。多數時候，他都在很認真地回答，即便是向他拋出問題的時候，也是一副深思的狀態。

　　“會不會進入廣州（樓盤）？”我們試探性地問到。

　　“我們沒想過。”周迪永的回答很干脆。

　　他解釋道，一方面是覺得競爭激烈，另外海亮地產在管理上也不想分散。還是希望把華東和西北兩個區域做好，畢竟資金不能跟央企比。即便是一年一兩百億的拿地金額，在華東區域都能消化掉。

　　在帶領海亮地產行進途中，負債率自始至終都可能是讓他發出“剎車”命令的一個關鍵因素。

　　海亮地產的內部導向不是要規模，規模其實只是一個結果，他們看重的還是各方面指標，首先是利潤水平，其次是經營性結果，即每年凈現金流有多少，償債能力強不強，庫存大不大，積壓的產品有多少，資產周轉率怎么樣。

　　“這些數據做好了，規模自然就上去了。只要企業是健康的，150 億跟200 億沒有什么區別。”說話聲調不高的周迪永，對于這一切顯得格外淡定。

　　“我們想控制住負債率。”他不止一次提到，不管是區域的調整還是城市布局的不盲目擴張，都可以看得出海亮地產在控負債方面的想法。

　　“短時間內可以靠負債撐下去，但是最終漏洞還是要填，負債還不掉就要把股東以前賺的拿出來。”

　　這是對于形勢和行業的判斷，周迪永稱，過去房地產還是高收益低風險，但近期來看已經演變為低收益高風險。

　　不過，這種局面并不會長久延續下去，目前只是一個調整期，企業所需要做的就是安全度過這個周期，然后擇機獲取項目。

　　當然，過去一年周迪永對于企業經營的思考遠遠不止于此，家鄉諸暨的產業發展現狀，讓他感同身受，這也更加堅定了他對打造企業核心競爭力的決心。

　　美國學者普拉哈拉德及哈默爾很早就提出了這個國內主流經管教育中必然會提及的概念——核心競爭力。周迪永很清楚，以前到處是機會，到處都覺得能賺錢，但到今天這個時刻，競爭非常激烈，經濟本身也在下行過程中，所以核心競爭力和優勢變得更加重要。

　　“相比以前，海亮的投資會更加謹慎，會把更多的錢投入到比如說銅加工的技術創新。在教育方面，會把更多的錢投到硬件改善及教師收入水平提高，把現有產業繼續做得更強一點。地產也是這樣，我們不會像2013 年以前那樣，海亮地產只會在已經進入的區域里面做得更深更細。”

　　改變，是企業經營的一種智慧，也是海亮地產的主題。兩個小時的訪談很快，不經覺間就已臨近正午。在攝影師的要求下，周迪永答應為我們拍攝幾張照片，畢竟網絡上關于他的影像都太雷同。

　　“望著遠方！雙手交叉在胸前！對！就是這樣。”在攝影師的“招呼”下，周迪永終于笑了。他認真地注視著遠處，仿佛看到了海亮地產未來的路。

　　以下為觀點地產新媒體對海亮地產控股集團管理有限公司總裁周迪永先生的專訪實錄：

　　觀點地產新媒體：海亮地產過去一年低調了很多。

　　周迪永：最近拿地不是很多，既有項目表現還不錯，主要是土地儲備壓力很大，溢價太高，覺得風險還是很大。

　　觀點地產新媒體：公司會如何應對土地儲備的壓力？

　　周迪永：今年有些城市的情況還比較好，拿的項目賣得也不錯，利潤率有大幅度提升，尤其是合肥、蘇州這些城市，售價幾乎翻番，這些城市應該壓力不大。

　　城市布局方面，海亮從去年開始就在調整，今年明顯感覺到大量開發商都從三四線城市往一二線城市轉移，土地競爭非常激烈，大家選擇的城市都比較趨同。

　　另外，去年銀根比較放松，蘇州、合肥這些城市前幾年房價也基本沒怎么漲，需求端非常熱，同時土地供應端的競爭也很激烈，在這樣的競爭狀態下未來還是有壓力。

　　另一方面，國企、央企的資金成本很低，投資決策邏輯跟民企不太一樣，對利潤的要求或者抗風險的能力與民企不同。

　　海亮地產已有盤子的壓力比較輕，現金流也充裕。去年海亮總部作出架構調整后，對區域也進行了調整，總部引進了一些高管團隊，在營銷、生產能力上都做得還不錯，海亮還是一個非常專業化的公司。

　　應對土地儲備的壓力是行業的共同問題，海亮也有點焦慮。行業的需求量是很巨大，但整合之勢在所難免，以前是幾百家、幾千家的房企，最后可能就只剩下幾百家，甚至幾十家。

　　從中國的城市發展來看，大都市圈效應越來越明顯，比如說安徽以合肥為代表，浙江以杭州（樓盤）為代表，其他三四線則越來越弱化，人口流出，傳統產業死亡，新產業又難以培育。

　　大都市效應幾乎不以人的意志為轉移，導致以后城市越來越聚焦，開發商的競爭越來越激烈。要做下去的話，第一要在合適的時機選地，合適的時機可能比地塊的位置更重要。蘇州海亮唐寧府項目從戰略的角度來看是對的，主要是進入的時機選得很好；另外，要回歸產品本身，現在做產品服務確實很重要，做不好的話，客戶可以觀望、挑剔、選擇。

　　關于合作這一塊，海亮也一直在做，現在有一些項目和其他企業合作。我相信小股操盤，只要做得足夠專業，擁有土地的一方認可，這種機會還是蠻多的，我們這些方面都在嘗試。

　　房地產還是會經歷一輪洗牌，節奏踩不準的話，風險會很大。

　　觀點地產新媒體：四個一線城市的分化也比較嚴重，廣州算是價格比較低的，海亮是否會考慮進入廣州？

　　周迪永：我們沒想過。一方面是覺得競爭激烈，另一方面海亮地產在管理上也不想分散。

　　還是希望把華東和西北兩個區域做好，畢竟我們的資金不能跟央企比，即便是一年一兩百億的拿地金額，在華東區域都能消化掉。

　　海亮要深耕華東，在上海、合肥、南昌（樓盤）、蘇州這些區域布局。

　　觀點地產新媒體：說到資金的問題，海亮會不會考慮把地產業務注入到香港的殼公司？

　　周迪永：海亮地產沒有強烈的上市需求，現在上市房企的市盈率也不高，估值非常低，甚至跌破凈資產。

　　海亮集團產業比較多，農業食品、環保方面都還在培育，集團的想法是成熟一個上市一個，現在海亮教育已經上市了，反倒是地產還不是很著急上市。

　　海亮地產不是說拿不到資金，其實還是基于對市場的一些研判，我們想控制住負債率。

　　股市無非就是債權融資加股權融資，股價被低估的話，用股權融資還是低估的。債權融資的話，對我們來講現在不是缺錢，況且海亮集團的貸款利率也不算特別高。

　　實際上，海亮地產就是要控制住負債率，沒必要一定靠高杠桿，萬一遇到市場波動，風險還是很大的。海亮會考慮香港平臺的長遠發展，集團的產業比較多，可以調節的余地很大。

　　觀點地產新媒體：在戰略上海亮還是希望穩扎穩打，注意防范風險？

　　周迪永：跟行業周期有關，早期房地產可能是高收益、低風險的行業，近期我覺得是高風險甚至低收益的行業。

　　高風險、低收益是不可持續的，這時候一定有很多競爭對手退出，最后走向相對理性。房地產的收益肯定會下降，到時土地競爭會更加理性，目前我認為是一個調整期。

　　觀點地產新媒體：作為民營企業，安全地活下來還是最重要的。

　　周迪永：對，有時候幾個項目的虧損都是致命的，所以要穩健為主。

　　海亮地產的內部導向不是說要多少規模，規模只是一個結果。我們看重的還是各方面的指標，一是利潤水平，二是經營性的結果。即每年的凈現金流有多少，償債能力強不強，庫存大不大，積壓的產品有多少，資產周轉率怎么樣，最終還是要關心這些數據，這些數據做好了，規模自然就上去了。

　　只要企業是健康的，150 億跟200 億沒有什么區別，最后都是要靠融資，金融機構看重的是盈利能力，不一定是規模。有些房企雖然規模大，但利潤率低，其實相應的風險也大。

　　觀點地產新媒體：國內土地市場這么難拿地，海亮會像碧桂園一樣去海外獲取項目嗎？

　　周迪永：這個策略是有風險的，海亮也在澳洲做過項目，覺得去這種成熟市場做住宅開發，邏輯上不是特別成立。

　　中國人去海外投資的優勢到底在哪里？如果是去一些發達國家收購資產，比如說寫字樓、酒店，我認為也是要抓周期。

　　跟國內一樣，金融危機的時候，如果有能力可能是一個機會。如果不是周期性的把握，市場已經很成熟了才去，憑什么賺錢？

　　拋開政治因素，東南亞這些國家倒真的是機會，跟中國5 年前、10 年前一樣，有大量的住宅需求。發達國家持有物業可以，但是要看周期，住宅物業是補充，不一定說虧錢，但我認為成不了氣候。

　　觀點地產新媒體：海亮教育已經上市，集團也收購了一些醫院，未來會怎么和地產結合？

　　周迪永：現在教育還是項目層面的合作，很難有大規模的復制，因為這兩個都需要配合。

　　教育本身是一個獨立的上市公司，有盈利的需求，個別項目可以做。

　　海亮現在教育上的合作稍微多一點，包括自己的項目里面要配建幼兒園、小學，我們會跟政府談，由我們來做。

　　觀點地產新媒體：您一直強調風險，在金融方面海亮有沒有一些突破？有沒有成立自己的金融團隊？

　　周迪永：現在跟金融機構的合作很靈活，創新的產品很多，股權的合作也有。只要讓金融機構覺得還款能力比較強，現金流比較穩健，就可以談合作。

　　現在金融是由海亮集團統籌，集團今年成立金融租賃公司，還是想作為一個行業來做。

　　觀點地產新媒體：海亮地產現在的凈利能夠達到怎樣的水平？

　　周迪永：凈利基本8% 左右，毛利應該是20% 多。房地產黃金時期，凈利可以達到17%、18%，但現在不行了，很難做到。

　　觀點地產新媒體：即使這樣，房地產仍然比很多實體經濟好，是資金追逐的對象。

　　周迪永：說實話風險也大，但要辯證地看。一方面是中國現在還沒有好的新興行業出現大量的投資機會；另一方面，這也是中國經濟最大的問題，錢很多，投資渠道少。

　　相對而言，一二線城市資產還是處于保值增值階段，但資金的涌入也導致地產行業的風險急劇加大，這實際上就是中國轉型升級的陣痛期。

　　觀點地產新媒體：對于中國經濟的L 型走勢，您是認同的？

　　周迪永：現在這個情況很明顯，90% 的傳統行業都資不抵債。

　　現在能夠相對健康生存的就是幾類企業：第一，比較大的上市公司，管理能力、風險控制能力比較強，在市場上有一定的競爭力；第二，中小型企業，管理能力比較強，生意模式不錯，不屬于傳統行業，也不屬于產能過剩的行業；第三，海亮這種抗風險能力比較強的企業。

　　海亮的團隊比較職業，整個集團相比一般民營企業管理能力更強。我們以前的主業還是有競爭力的，比如說銅加工這幾年利潤一直往上走，還有教育產業。

　　觀點地產新媒體：拿地王的很多是國企或者央企，之前提出央企要退出房地產，但現在勢頭又起來了？

　　周迪永：國企、央企和民企的決策者承擔的壓力是不一樣的，現在在一線城市高價拿地，不排除有賭的成分。

　　有兩種結果，第一種是大家都虧了，民營企業面臨的就是死亡，但對央企、國企來說，虧了之后是問責，大家的心態不一樣。

　　第二種是大家都賺錢，但國企的融資成本低，民營企業和國企、央企是不在一條起跑線的。

　　觀點地產新媒體：蘇州唐寧府項目是海亮地產的一個標桿，現在高地價也倒逼著房企做豪宅，未來高端市場會不會成為海亮的重點方向？

　　周迪永：要在蘇州、上海這樣的城市發展，新增土地不得不做高端。不管是主動也好、被動也好，這已經是不需要考慮的問題。

　　以后便宜的房子或者說剛性需求就靠二手房解決，因為土地的價格已經放在那里。土地越來越稀缺，新房已經不會是賣給有剛性需求的人。

　　在上海，哪怕是寶山和嘉定樓板價都要四五萬，未來的售價是七八萬起步。

　　觀點地產新媒體：今年是您進入海亮地產的第八年，過去一年的海亮和您有哪些變化？

　　周迪永：我覺得還是對中國大勢的理解。也不是說今年、明年的區別，實際上2014 以來，伴隨著中國經濟下行，以前可能相對重資產、強調快速發展的規模，更多是一種生意機會的把握，然后去資本市場進行最大限度的融資，進而獲得快速發展。

　　現在經濟處于下行，在去產能、去庫存、去杠桿的調性下，我們覺得需要更多的創新，提供好的產品和服務，然后在某個細分領域有自己的核心競爭力。

　　比如海亮集團這幾年在銅加工方面一直是老大，所以能生存下去，又比如海亮的教育產業，在浙江民營企業中做得最早，也是浙江規模最大的，這些都是核心競爭力。

　　地產也一樣，現在的規模就適合把華東和西北區域好好做，把兩個區域做精做細，這可能是一種心態上的變化，也可以叫做企業戰略的調整。

　　以前到處是機會，到處都覺得能賺錢，但到今天這個時刻，競爭非常激烈，因為經濟本身也在下行過程中，所以核心競爭力和優勢變得更加重要。

　　相比以前，海亮的投資會更加謹慎，會把更多錢投入到比如說銅加工技術創新；教育方面，會把更多錢投到硬件改善及教師收入水平提高，把現有的產業做得更強。

　　地產也是這樣，我們不會像2013 年以前那樣，海亮地產只會在已經進入的區域里面做得更深、更細。

　　2013 年以前，海亮各個產業都做得不錯，現金流也很充裕，所以那時我們會整天找機會，要多元化，但是現在強調把錢投到已有的行業，真正做出核心競爭力，這是一個變化。

　　作為高管，今年更多的是努力讓自己跳出行業來看問題，需要對外圍進行感知，對經濟進行感知，包括用人的感知。在更廣的范圍看看，才知道自己對不對。

　　觀點地產新媒體：您現在也在讀MBA ？

　　周迪永：對，讀書是一方面，交流也是一方面。現在不光是技術的革新，也是理念的革新，對人要求的革新。個人也是如此，自己的理念要能跟得上去，不要被淘汰。技術上不懂，但是理念上一定要保持這種同步性。

　　觀點地產新媒體：您和海亮的風格都是務實型？

　　周迪永：今后要更加務實、更加注重控制風險，實際上也是對現有社會資源深耕細作，而不是粗放式的使用。

　　不管規模做到多大，但從某種角度來看，這么做反而感覺風險更小、更踏實一些，抗風險能力更強。

　　觀點地產新媒體：規模不在大小而在利潤，因為企業活下來是要看長度，能夠走多長。

　　周迪永：短時間內可以靠負債撐下去，但是最終漏洞還是要填，負債還不掉就要把股東以前賺的拿出來。

　　觀點地產新媒體：海亮去年進行了戰略調整，有沒有帶來明顯的效果？

　　周迪永：最直接的就是管理費用大幅度下調，同時效率提高了。有些城市因為不拿地了，項目做完了，工程口的人自然流失，只留下銷售就夠了。

　　這是我們始終在做的事情，海亮要的是精兵強將，培訓、薪酬各方面可以加大投入，但工作量要加上去。

　　觀點地產新媒體：您骨子里還是浙商的基因，但閩系房企這兩年依然比較激進？

　　周迪永：現在房價上漲是比較被動的，因為不具備快速上漲的邏輯，所以現在的經濟是有問題的。我覺得還是貨幣推動，現在發債明顯難很多了，如果金融杠桿收縮，房價會不會跌？我認為完全有可能跌，并不說上海的房價就一定不會跌。

　　我們做地產這么多年，從來沒碰到過像合肥、蘇州那樣一年上漲百分之百的現象，而且是在中國經濟最差的時候。從邏輯上看，我認為是不通的，至于什么時候跌，確實不能精確化。

　　合肥這樣的城市缺乏上海這樣的大量白領階層，也缺乏杭州的大量小企業主，房價怎么支撐得起來？所以，我們也跟公司內部同事講，宏觀的問題要研究。

　　如果房價一直上漲，從某種角度來說，我們這種企業恰恰是沒有機會的，因為房價上漲肯定會拉動地價上漲，我們搶不過國企。我們的機會恰恰是來自于市場的波動，而且從經濟學的角度來說，市場也一定是波動的。

　　在這種狀態下，我對行業很焦慮，但不悲觀。

　　觀點地產新媒體：隨著行業的集中度越來越高，一些小企業面臨淘汰，海亮地產會不會借助并購手段來實現布局？

　　周迪永：實際上是有幾個并購目標，如果純粹是以盈利為目標并購，說到底房地產的收購就是資產收購，不是股權收購。如果是這樣的話，收不收的核心還是看資產，如果有好的土地肯定會去。

　　從收購角度看，海亮地產沒有區域布局的需求，這一點我們非常清晰，不會因為收購一個企業而跑到云南或者東北去。至少近兩三年內，海亮地產的戰略還是深耕和集中。我們目前要保持清醒的頭腦，不會貿然新進一個城市。

　　對海亮來講，300 億的規模在華東就可以做到，何必辛辛苦苦跑到京津冀去。因為那邊也沒有特別好的土地機會，上海難做，北京（樓盤）、深圳（樓盤）一樣難，沒有哪個城市特別好做。

　　海亮寧可要利潤，前兩年我們發展比較快是因為堅持高周轉，沒有庫存，房子一出來就賣掉，但是現在一旦資金鏈出問題，規模越大，負債越高，分分鐘就倒了。到目前為止，海亮地產很健康。我對未來很焦慮、很謹慎，但對現有的盤子很滿意。

　　很多閩系企業確實發展不錯，因為兩年前他們在北京、深圳拿地了，而且賺了錢。但是在這一輪，我認為真的要一分為二。

　　雖然政府不希望資產價格下跌，但有些東西是不以意志為轉移的。大家還是要回歸到企業經營的本質，多重視利潤，重視經營性現金流，把產品服務做好。